Қандай жағдайларда несие беруші ипотекалық тұрғын үйді сатуды талап ете алады?
Ипотека туралы Заңға сәйкес, егер қарыз алушы бір жыл ішінде төрт немесе одан да көп несие төлемдерін кешіктірсе, банк қарызды мерзімінен бұрын төлеуді және кепілге қойылған тұрғын үйді сот арқылы өндіріп алуды талап етуге құқылы.
Егер клиенттің өзі несиені төлеу үшін мүлікті сатуды шешсе, банк оған барып, істі сотқа дейін шеше алады. Бірақ, әдетте, несие беруші ұзақ күтуге дайын емес және қарыз алушы сатып алушыны тапқан кезде ғана бұл опцияға келіседі.
Әдетте, соттар әрдайым Банктің жағын қабылдайды. Егер басқа пәтер немесе үй болмаса, судья аяушылық танытып, мүлікті сатуға тыйым салады деп күтпеңіз.
Заң бойынша, кепілге қойылған тұрғын үй адамда жалғыз болған кезде де өндіріліп, сатылуы мүмкін.
Сот шешімі бойынша қарыз алушы несие берушіге қарыздың қалдығын пайызбен, төлемдерді кешіктіргені үшін айыппұлдарды төлеуі және істі сотта қарау шығындарын өтеуі керек. Сот шешімінде сіздің үйіңіз сауда-саттықтан сатылуы керек екендігі де айтылады.
Банктің тұтынушылық несиені кешіктіруіне байланысты ипотеканы мерзімінен бұрын өтеуге мәжбүрлеуге құқығы бар ма?
Жоқ. Екі түрлі несие бойынша қарыздар тікелей байланысты емес.
Банк ипотеканы мерзімінен бұрын өтеуді талап етуге құқылы, егер сіз:
Бірақ егер Сіз тұтынушылық несиені төлемесеңіз, банк сотқа жүгініп, атқару парағын ала алады және Сіздің шоттарыңыздан қарыз сомасын мәжбүрлеп есептен шығара алады. Осыдан кейін сізде ипотекалық төлемге ақша жетпеуі мүмкін – содан кейін сіз кепілге қойылған тұрғын үйді жоғалту қаупі бар.
Пәтер төмен бағамен сатылып, қарыз өтелмеуі мүмкін бе?
ИЯ, мұндай қауіп бар. Сот бағалаушының есебінен алатын тұрғын үйдің нарықтық құнының 80% мөлшерінде бастапқы сауда-саттық бағасын белгілейді. Мұндай есеп әрдайым тұрғын үйді кепілге қоймас бұрын жасалады.
Егер сауда-саттық болмаса, мысалы, сіздің үйіңізді ешкім сатып алғысы келмейтіндіктен, онда бір ай ішінде қайта сауда-саттық өткізіледі. Оларға сатудың бастапқы бағасы нарықтық құнның 68% - на дейін төмендетіледі.
Мүлікті екінші рет сату мүмкін болмаған жағдайда, несие беруші оны нарықтық бағаның 60% - за алады. Қарыз алушының банк алдындағы қарызы осы сомаға азаяды. Содан кейін банк үйді өздігінен сатуға тырысады.
Егер оны сауда-саттықтан сатқан пәтердің бағасы немесе несие берушіге алған құны қарыздан көп болса, сізге айырмашылық төленеді.
Бірақ сіз үйден айырылғаннан кейін де қарыз әлі толық өтелмеуі мүмкін. Содан кейін банк қалғанын өндіріп алуға тырысады.
Сондықтан, егер тұрғын үй несиеге сатып алынған сәттен бастап қымбаттаған болса, соттан оның құнына сараптама жүргізуді сұраңыз. Содан кейін сауда-саттықтың бастапқы бағасы да, жылжымайтын мүлік несие берушіге ұсынылатын сома да (егер сауда-саттық болмаса) жоғары болады.
Тұрғын үй қаншалықты тез сатылады?
Әдетте, бұл процедура бірнеше айдан бір жылға дейін созылады, өйткені ол бірқатар міндетті кезеңдерден тұрады.
Егер менде кенеттен ақша болса, Мен өз үйімді сауда-саттықта сатып ала аламын ба?
Жоқ, борышкерге және оның отбасы мүшелеріне сауда-саттыққа қатысуға тыйым салынады. Бірақ сіз кез-келген уақытта тұрғын үй сатылғанға дейін қарызды өтеуге құқығыңыз бар.
Егер бірінші де, екінші де сауда-саттық өтпесе және банк кепілді өзіне алса, сіз онымен тұрғын үйді кері сатып алу туралы келіссөздер жүргізуге тырысуға болады. Бірақ банк кез-келген сату бағасын тағайындауға немесе бұрынғы үйіңізді сізге сатудан мүлдем бас тартуға құқылы.
Күйеуім екеуміз ипотеканы бірдей төлеуге келістік, бірақ ол төлемдердің бір бөлігін төлеуді тоқтатты. Менің жартысы сатылмауы үшін кепілге салынған тұрғын үйді бөлісуге бола ма?
Егер сіз әр жұбайыңыздың үлесін бөлсеңіз де, жылжымайтын мүлік әлі де кепілде қалады. Егер банк несие бойынша төлемдерді уақытында және толық ала алмаса, онда ол кепілге қойылған пәтерді немесе үйді толығымен сатуды талап етеді.
Мен кепілге қойылған пәтерді өзім сата аламын ба, қарыздың бір бөлігін өтеп, екіншісін арзанырақ сатып ала аламын ба?
Жылжымайтын мүлік кепілге қойылған кезде сіз онда тұра аласыз, бірақ оны тек несие берушінің келісімімен сатуға құқығыңыз бар.
Кейде банктер сатуға рұқсат береді, бірақ түскен ақша есебінен қарыз толығымен жабылған жағдайда ғана. Мұндай жағдайларда сатып алу-сату шартында сатып алушы қажетті соманы банкке тұрғын үй сатушысы ретінде емес, несиені өтеу есебіне аударатыны нақты жазылған.
Сіз тек сату бағасы мен қарыздың қалдығы арасындағы айырмашылықты аласыз. Мүмкін, бұл басқа тұрғын үй сатып алуға немесе кем дегенде басқа ипотека бойынша бастапқы жарна төлеуге жеткілікті, аз мөлшерде.
Жалға алушылар кепілге қойылған тұрғын үйден қай сәтте шығарылады?
Тұрғын үй әлі де тіркелген және адамдар тұратын болса да сатылымға шығарылады. Әдетте, сот орындаушылары мен аукционды ұйымдастырушылар оларды тексеру үшін пәтерге немесе үйге кірмейді. Сатып алушылар көбінесе тұрғын үйдің жай-күйін көре алмайды, олар тек оның мекен-жайына, ауданына және орналасуына назар аударады.
Жылжымайтын мүліктің жаңа иесі болған кезде ғана ол сотқа жүгініп, бұрынғы иелерінен үйді пайдалану құқығынан айыруды талап етуі керек. Бұл бірнеше айға созылуы мүмкін, кейде одан да көп.
Егер бұрынғы тұрғындар өз еркімен кетуге келіспесе, онда көшіру туралы сот шешімі күшіне енген бойда сатып алушы сот орындаушыларына жүгінеді және олар тұрғын үйді босатады.
Балаларды, мүгедектерді және зейнеткерлерді ипотекалық тұрғын үйден шығаруға болмайтыны рас па?
Жоқ, егер қарыз алушы несие төлеуді тоқтатса, кепілге қойылған пәтер немесе үй кез-келген жалға алушыны сата алады және үйден шығара алады. Балалар әрқашан ата — аналарымен бірге тіркеледі және тіркеуден шығарылады. Ипотекалық тұрғын үйдің бір бөлігі кәмелетке толмағандарға тиесілі болса да, оны балғадан шығарып, балаларды шығарып жіберуге болады.
Кепілге қойылған тұрғын үйді жоғалтпау үшін не істеу керек?
Қарыз алушылардың уақытша табысынан айырылуына байланысты пәтерінен немесе үйінен айырылып қалмас үшін, заң оларға ипотекалық демалыс алуға мүмкіндік береді.
Егер қаржылық жағдай толығымен қалпына келмесе, Сіз банкке несиені қайта құрылымдауды сұрай аласыз-төлем сомалары мен кестесін өзгерту, мысалы, ай сайынғы жарналарды азайту және төлем мерзімін ұзарту.
Ипотека бойынша нарықтық пайыздар төмендеген жағдайларда, басқа банктердегі қарызды қайта қаржыландыру нұсқаларын қарастырған жөн. Мұндай қайта несиелеу көбінесе төлемдерді азайтуға мүмкіндік береді.
Бірақ кез-келген жағдайда банктердің алдында сенімді қарыз алушы болып қалу үшін кешіктіруді болдырмауға тырысу керек. Егер сіз төлем жасауды тоқтатсаңыз, онда іс сауда-саттықта тұрғын үйді сатуға дейін жетуі мүмкін.
Ипотека туралы Заңға сәйкес, егер қарыз алушы бір жыл ішінде төрт немесе одан да көп несие төлемдерін кешіктірсе, банк қарызды мерзімінен бұрын төлеуді және кепілге қойылған тұрғын үйді сот арқылы өндіріп алуды талап етуге құқылы.
Егер клиенттің өзі несиені төлеу үшін мүлікті сатуды шешсе, банк оған барып, істі сотқа дейін шеше алады. Бірақ, әдетте, несие беруші ұзақ күтуге дайын емес және қарыз алушы сатып алушыны тапқан кезде ғана бұл опцияға келіседі.
Әдетте, соттар әрдайым Банктің жағын қабылдайды. Егер басқа пәтер немесе үй болмаса, судья аяушылық танытып, мүлікті сатуға тыйым салады деп күтпеңіз.
Заң бойынша, кепілге қойылған тұрғын үй адамда жалғыз болған кезде де өндіріліп, сатылуы мүмкін.
Сот шешімі бойынша қарыз алушы несие берушіге қарыздың қалдығын пайызбен, төлемдерді кешіктіргені үшін айыппұлдарды төлеуі және істі сотта қарау шығындарын өтеуі керек. Сот шешімінде сіздің үйіңіз сауда-саттықтан сатылуы керек екендігі де айтылады.
Жоқ. Екі түрлі несие бойынша қарыздар тікелей байланысты емес.
Банк ипотеканы мерзімінен бұрын өтеуді талап етуге құқылы, егер сіз:
- дәл осы ипотека бойынша төлемдер кешіктірілді;
- кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті сақтандырудан бас тартты (немесе полистің мерзімі аяқталды) және 30 күн ішінде жаңа сақтандыру шартын ресімдемеді;
- кепілге қойылған тұрғын үйді банктің келісімінсіз сатты немесе сыйға тартты;
- оны пайдалану, ұстау немесе жөндеу ережелерін өрескел бұзды.
Бірақ егер Сіз тұтынушылық несиені төлемесеңіз, банк сотқа жүгініп, атқару парағын ала алады және Сіздің шоттарыңыздан қарыз сомасын мәжбүрлеп есептен шығара алады. Осыдан кейін сізде ипотекалық төлемге ақша жетпеуі мүмкін – содан кейін сіз кепілге қойылған тұрғын үйді жоғалту қаупі бар.
Пәтер төмен бағамен сатылып, қарыз өтелмеуі мүмкін бе?
ИЯ, мұндай қауіп бар. Сот бағалаушының есебінен алатын тұрғын үйдің нарықтық құнының 80% мөлшерінде бастапқы сауда-саттық бағасын белгілейді. Мұндай есеп әрдайым тұрғын үйді кепілге қоймас бұрын жасалады.
Егер сауда-саттық болмаса, мысалы, сіздің үйіңізді ешкім сатып алғысы келмейтіндіктен, онда бір ай ішінде қайта сауда-саттық өткізіледі. Оларға сатудың бастапқы бағасы нарықтық құнның 68% - на дейін төмендетіледі.
Мүлікті екінші рет сату мүмкін болмаған жағдайда, несие беруші оны нарықтық бағаның 60% - за алады. Қарыз алушының банк алдындағы қарызы осы сомаға азаяды. Содан кейін банк үйді өздігінен сатуға тырысады.
Егер оны сауда-саттықтан сатқан пәтердің бағасы немесе несие берушіге алған құны қарыздан көп болса, сізге айырмашылық төленеді.
Бірақ сіз үйден айырылғаннан кейін де қарыз әлі толық өтелмеуі мүмкін. Содан кейін банк қалғанын өндіріп алуға тырысады.
Сондықтан, егер тұрғын үй несиеге сатып алынған сәттен бастап қымбаттаған болса, соттан оның құнына сараптама жүргізуді сұраңыз. Содан кейін сауда-саттықтың бастапқы бағасы да, жылжымайтын мүлік несие берушіге ұсынылатын сома да (егер сауда-саттық болмаса) жоғары болады.
Тұрғын үй қаншалықты тез сатылады?
Әдетте, бұл процедура бірнеше айдан бір жылға дейін созылады, өйткені ол бірқатар міндетті кезеңдерден тұрады.
- Істі сотта қарау. Әдетте сот бірнеше отырыстарды тағайындайды, содан кейін ғана шешім шығарады.
- Істің сот орындаушыларына өтуі. Сот шешімі күшіне енгеннен кейін кредитор атқару парағын сот орындаушылары қызметіне (ФССП) береді. Сот орындаушылары алдымен қарызды өзіңіз төлеуді ұсынады және оған бірнеше күн береді. Егер сіз осы мерзімге сәйкес келмесеңіз, FSSP өкілдері сот шешімін орындай бастайды.
- Қарызды өндіріп алу. Ең алдымен, сот орындаушылары борышкердің банктік шоттарынан қарызды есептен шығаруға тырысады. Егер олар өздеріне қажетті соманы тапса, онда жылжымайтын мүлікті сату тоқтатылады.
- Сауда-саттықтан жылжымайтын мүлікті сату. Шоттардағы ақша жеткіліксіз болған жағдайда пәтер немесе үй сауда-саттыққа шығарылады. Сот орындаушыларының өздері сауда-саттықпен айналыспайды-олар істі мердігерге тапсырады. Олар сіздің үйіңізді сатып алғысы келетіндер қатыса алатын ашық сауда-саттық өткізеді.
- Тұрғын үйді банкке беру. Егер сіздің мүлікті ешкім сатып алғысы келмесе, ол несие берушіге кетеді.
Егер менде кенеттен ақша болса, Мен өз үйімді сауда-саттықта сатып ала аламын ба?
Жоқ, борышкерге және оның отбасы мүшелеріне сауда-саттыққа қатысуға тыйым салынады. Бірақ сіз кез-келген уақытта тұрғын үй сатылғанға дейін қарызды өтеуге құқығыңыз бар.
Егер бірінші де, екінші де сауда-саттық өтпесе және банк кепілді өзіне алса, сіз онымен тұрғын үйді кері сатып алу туралы келіссөздер жүргізуге тырысуға болады. Бірақ банк кез-келген сату бағасын тағайындауға немесе бұрынғы үйіңізді сізге сатудан мүлдем бас тартуға құқылы.
Күйеуім екеуміз ипотеканы бірдей төлеуге келістік, бірақ ол төлемдердің бір бөлігін төлеуді тоқтатты. Менің жартысы сатылмауы үшін кепілге салынған тұрғын үйді бөлісуге бола ма?
Егер сіз әр жұбайыңыздың үлесін бөлсеңіз де, жылжымайтын мүлік әлі де кепілде қалады. Егер банк несие бойынша төлемдерді уақытында және толық ала алмаса, онда ол кепілге қойылған пәтерді немесе үйді толығымен сатуды талап етеді.
Мен кепілге қойылған пәтерді өзім сата аламын ба, қарыздың бір бөлігін өтеп, екіншісін арзанырақ сатып ала аламын ба?
Жылжымайтын мүлік кепілге қойылған кезде сіз онда тұра аласыз, бірақ оны тек несие берушінің келісімімен сатуға құқығыңыз бар.
Кейде банктер сатуға рұқсат береді, бірақ түскен ақша есебінен қарыз толығымен жабылған жағдайда ғана. Мұндай жағдайларда сатып алу-сату шартында сатып алушы қажетті соманы банкке тұрғын үй сатушысы ретінде емес, несиені өтеу есебіне аударатыны нақты жазылған.
Сіз тек сату бағасы мен қарыздың қалдығы арасындағы айырмашылықты аласыз. Мүмкін, бұл басқа тұрғын үй сатып алуға немесе кем дегенде басқа ипотека бойынша бастапқы жарна төлеуге жеткілікті, аз мөлшерде.
Жалға алушылар кепілге қойылған тұрғын үйден қай сәтте шығарылады?
Тұрғын үй әлі де тіркелген және адамдар тұратын болса да сатылымға шығарылады. Әдетте, сот орындаушылары мен аукционды ұйымдастырушылар оларды тексеру үшін пәтерге немесе үйге кірмейді. Сатып алушылар көбінесе тұрғын үйдің жай-күйін көре алмайды, олар тек оның мекен-жайына, ауданына және орналасуына назар аударады.
Жылжымайтын мүліктің жаңа иесі болған кезде ғана ол сотқа жүгініп, бұрынғы иелерінен үйді пайдалану құқығынан айыруды талап етуі керек. Бұл бірнеше айға созылуы мүмкін, кейде одан да көп.
Егер бұрынғы тұрғындар өз еркімен кетуге келіспесе, онда көшіру туралы сот шешімі күшіне енген бойда сатып алушы сот орындаушыларына жүгінеді және олар тұрғын үйді босатады.
Балаларды, мүгедектерді және зейнеткерлерді ипотекалық тұрғын үйден шығаруға болмайтыны рас па?
Жоқ, егер қарыз алушы несие төлеуді тоқтатса, кепілге қойылған пәтер немесе үй кез-келген жалға алушыны сата алады және үйден шығара алады. Балалар әрқашан ата — аналарымен бірге тіркеледі және тіркеуден шығарылады. Ипотекалық тұрғын үйдің бір бөлігі кәмелетке толмағандарға тиесілі болса да, оны балғадан шығарып, балаларды шығарып жіберуге болады.
Кепілге қойылған тұрғын үйді жоғалтпау үшін не істеу керек?
Қарыз алушылардың уақытша табысынан айырылуына байланысты пәтерінен немесе үйінен айырылып қалмас үшін, заң оларға ипотекалық демалыс алуға мүмкіндік береді.
Егер қаржылық жағдай толығымен қалпына келмесе, Сіз банкке несиені қайта құрылымдауды сұрай аласыз-төлем сомалары мен кестесін өзгерту, мысалы, ай сайынғы жарналарды азайту және төлем мерзімін ұзарту.
Ипотека бойынша нарықтық пайыздар төмендеген жағдайларда, басқа банктердегі қарызды қайта қаржыландыру нұсқаларын қарастырған жөн. Мұндай қайта несиелеу көбінесе төлемдерді азайтуға мүмкіндік береді.
Бірақ кез-келген жағдайда банктердің алдында сенімді қарыз алушы болып қалу үшін кешіктіруді болдырмауға тырысу керек. Егер сіз төлем жасауды тоқтатсаңыз, онда іс сауда-саттықта тұрғын үйді сатуға дейін жетуі мүмкін.